物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓_ 股權(quán) 轉(zhuǎn)讓

物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓_ 股權(quán) 轉(zhuǎn)讓

南都訊 近日，一位家住珠海香洲長(zhǎng)沙馨園小區(qū)的業(yè)主向南都記者反映，小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)公司即將更換，但他完全不知道。 新源管理處的解決辦法是以不到50萬(wàn)元（含50萬(wàn)元）的價(jià)格收回管理處”，直到得知此事后，才說(shuō)：“業(yè)主對(duì)整個(gè)事情都蒙在鼓里。 ”

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)變更需要辦理哪些手續(xù)？ 兩家公司能否在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)的情況下私??下簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議？ 根據(jù)業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題，南都記者走訪了長(zhǎng)沙新園小區(qū)，采訪了位于長(zhǎng)沙村的長(zhǎng)隆公司和位于長(zhǎng)沙新園的金鷺物業(yè)。

所有者：

長(zhǎng)隆公司依然認(rèn)為社區(qū)是長(zhǎng)沙村的

長(zhǎng)沙鑫苑位于珠海市前山街道上沖口岸旁。 據(jù)業(yè)主介紹，長(zhǎng)沙新園是長(zhǎng)沙村舊村改造項(xiàng)目，也是珠海市舊村改造示范村。 一樓全是架空樓層，像個(gè)別墅式花園。”

據(jù)業(yè)主介紹，小區(qū)共有134棟樓，“64棟是拆遷房，70棟是商品房。因此，這個(gè)小區(qū)的業(yè)主都是當(dāng)年長(zhǎng)沙村的村民，也有一部分是買(mǎi)商品房的業(yè)主?！敝?。”

業(yè)主說(shuō)，近年來(lái)，小區(qū)環(huán)境一天比一天差。 “長(zhǎng)沙村的村鎮(zhèn)企業(yè)長(zhǎng)隆公司，依然把長(zhǎng)沙新源當(dāng)成老長(zhǎng)沙村，一些做法損害了小區(qū)業(yè)主的共同利益?！?據(jù)悉，業(yè)主所稱(chēng)的“長(zhǎng)隆公司”為珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)香洲長(zhǎng)隆經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司，該公司股東為香洲區(qū)前山鎮(zhèn)長(zhǎng)沙村民委員會(huì)。

“一樓的架空層被長(zhǎng)隆公司分成了單人間，有的賣(mài)了，有的出租了。由于一樓有住戶，天花板和墻壁都變黑了，整個(gè)的衛(wèi)生和秩序都受到了影響?！毙^(qū)越來(lái)越差了，長(zhǎng)隆公司也從來(lái)沒(méi)有跟我們商品房業(yè)主溝通過(guò)，他們還認(rèn)為小區(qū)是長(zhǎng)沙村的?！?/p>

保險(xiǎn)絲：

一份“投票結(jié)果”激化雙方矛盾

雖然小區(qū)業(yè)主、回房村民和長(zhǎng)隆公司之間偶爾會(huì)發(fā)生摩擦，但真正激化雙方矛盾的是近期小區(qū)內(nèi)發(fā)布的“關(guān)于投票解決長(zhǎng)沙戶口問(wèn)題”的帖子。鑫源管理處50萬(wàn)元以下（含50萬(wàn)元）“價(jià)格回收管理處”股東代表大會(huì)表決結(jié)果，小區(qū)商品房業(yè)主看到后“炸了窩”。

業(yè)主張先生告訴記者，此次投票是長(zhǎng)隆公司股東決定以50萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)小區(qū)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而使原物業(yè)公司退出，長(zhǎng)沙新園成為由長(zhǎng)隆公司接管。 “我們根本不知道這件事，他們已經(jīng)投票表決了。我們這些商品房業(yè)主看到宣傳后，一致認(rèn)為長(zhǎng)隆這種購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理權(quán)的方式是違法的。” 業(yè)主潘先生說(shuō)，“不能通過(guò)私下協(xié)商的方式，由我們來(lái)接管我們小區(qū)的物業(yè)管理?！?/p>

有業(yè)主提出，根據(jù)去年3月頒布的《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第二十七條，業(yè)主大會(huì)行使選擇和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)力、審批物業(yè)服務(wù)合同，依法監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況； 第七十一條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)簽或者選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)決定不續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。有的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主表示，根據(jù)《條例》，小區(qū)的解聘應(yīng)當(dāng)通過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，不能通過(guò)長(zhǎng)隆公司股東大會(huì)表決。 “社區(qū)是所有業(yè)主的，不僅僅是長(zhǎng)沙村或長(zhǎng)隆公司的村民，他們?cè)趺茨軉畏矫嫱镀睕Q定涉及社區(qū)所有業(yè)主權(quán)益的事情？這個(gè)過(guò)程是不合理的物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓，也是違法的。”

回復(fù)

長(zhǎng)隆公司

與業(yè)主組委會(huì)談過(guò)，但沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

針對(duì)商品房業(yè)主提出的問(wèn)題，南都記者致電長(zhǎng)隆公司總經(jīng)理吳總。 他說(shuō)，“我們一直接到業(yè)主的投訴，說(shuō)現(xiàn)在的金鷺物業(yè)把小區(qū)門(mén)口的車(chē)位都預(yù)留了，綠化、下水道的污水都亂七八糟，沒(méi)有處理好。”我們轉(zhuǎn)給他們的投訴，業(yè)主對(duì)此不滿意，我們想收回物管，但有業(yè)主不同意。

對(duì)于提出異議的業(yè)主，吳先生表示，“金鷺物業(yè)在小區(qū)里混了幾年，對(duì)一些業(yè)主有感情，所以有些業(yè)主不同意。” 對(duì)于“50萬(wàn)元收回物業(yè)管理權(quán)”的糾紛，吳先生說(shuō)，“我們跟業(yè)主籌委會(huì)談過(guò)，但沒(méi)有開(kāi)業(yè)主大會(huì)，據(jù)我們了解，參加的人不多誰(shuí)反對(duì)呢，反而大家要我們出個(gè)方案，怎么把小區(qū)的管理做得更好，而50萬(wàn)，就是金鷺物業(yè)開(kāi)業(yè)的條件。

針對(duì)業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓，長(zhǎng)隆公司是否負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理，吳先生表示，“不一定，我們小區(qū)的情況很“復(fù)雜。一半是村民，一半是商品房。我們不亂來(lái)。來(lái)?！?又道：“因家主現(xiàn)在意見(jiàn)很多，就不進(jìn)行了?！?/p>

金路物業(yè)

拆遷房村民不交費(fèi)，物業(yè)費(fèi)低到難以管理

針對(duì)小區(qū)業(yè)主提出的問(wèn)題，南都記者撥通了金鷺物業(yè)負(fù)責(zé)人的電話。 他說(shuō)，“長(zhǎng)隆公司當(dāng)時(shí)找我們，就是要我們幫他們解決村民的就業(yè)問(wèn)題，要不要讓物業(yè)管理權(quán)。不是50萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓?zhuān)情L(zhǎng)沙新園村民欠物業(yè)費(fèi)，我們說(shuō)給他們打折，但這些還在商談中，如果達(dá)成協(xié)議，我們可能會(huì)將小區(qū)物業(yè)管理權(quán)交給長(zhǎng)隆公司。

對(duì)于長(zhǎng)隆公司在社區(qū)發(fā)布的“管理處股東代表大會(huì)表決結(jié)果”，該負(fù)責(zé)人表示，“這是他們單方面的行為，我不知道具體情況，雙方同意的行為各方必須訂立合同或協(xié)議。” 同時(shí)，該負(fù)責(zé)人表示，“由于商品房的業(yè)主數(shù)量多于搬遷村民的數(shù)量，長(zhǎng)隆公司知道如果走正規(guī)程序，這個(gè)是過(guò)不去的，所以他們找到我們談了。商品房的業(yè)主也協(xié)助成立了一個(gè)行業(yè)委員會(huì) 是的，但只是在討論中，還沒(méi)有確定。如果我們要準(zhǔn)備交接或做其他改變，我們肯定會(huì)走法律程序?！?/p>

隨后，負(fù)責(zé)人坦言，“小區(qū)一半是村民安置房，從來(lái)不知道繳費(fèi)，他們的物業(yè)費(fèi)才30毛錢(qián)，商品房45毛錢(qián)。商品房有要求漲價(jià)，村民不同意?，F(xiàn)在珠海物業(yè)費(fèi)最低90分，物業(yè)費(fèi)30分、40分，我們?cè)趺崔k？”

潛山街道辦事處

物業(yè)公司可以撤單，但不能私自轉(zhuǎn)讓合同

長(zhǎng)沙新園小區(qū)商品房業(yè)主、搬遷村民、長(zhǎng)隆公司、金路物業(yè)。 四人之間的摩擦不斷增加，矛盾與日俱增。 前山街道辦事處相關(guān)工作人員向記者講述了原委。

他說(shuō)，長(zhǎng)沙新園作為珠海舊村改造示范項(xiàng)目，在發(fā)展后期存在很多管理問(wèn)題，比如車(chē)庫(kù)問(wèn)題。 村民買(mǎi)下車(chē)庫(kù)后，又將車(chē)庫(kù)出租，變成出租屋，讓社區(qū)更加混亂。 不少業(yè)主對(duì)此不滿，不交管理費(fèi)。

針對(duì)近期“50萬(wàn)元收回物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)”，街道辦也及時(shí)介入。 該工作人員稱(chēng)，他們約談了長(zhǎng)隆公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，宣傳了物業(yè)管理規(guī)定，“社區(qū)自治，決定聘請(qǐng)新的物業(yè)公司，按規(guī)定必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并且業(yè)主將決定，而不是如何按照他們的意愿進(jìn)行管理。”

該工作人員提出，“如果下一步召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，這個(gè)問(wèn)題也可以定下來(lái)，由業(yè)主投票決定是聘用、解聘還是自治，長(zhǎng)隆不可能?！闭f(shuō)我會(huì)管理好我的股東和村民。只收回拆遷房的一部分，整個(gè)小區(qū)的供水、供電、消防等都是共享的，不能分開(kāi)?！?/p>

同時(shí)，該工作人員表示，街道辦事處也與物業(yè)公司進(jìn)行了溝通，“你們做什么事都要按規(guī)矩辦，想退出也沒(méi)問(wèn)題，提前三個(gè)月公示吧?！?.我不會(huì)通過(guò)正式渠道追究你的責(zé)任。私人合同轉(zhuǎn)讓管理權(quán)是不可接受的?！?/p>

該工作人員說(shuō)，“長(zhǎng)隆公司提到不漲價(jià)也能把小區(qū)管理好，我也很高興看到這樣的情況，不漲價(jià)就能把小區(qū)接管，不漲價(jià)就可以把小區(qū)搞好，這是好事?！贝迕袷强梢越鉀Q的，但這是一廂情愿嗎？你應(yīng)該把你的想法和業(yè)主說(shuō)出來(lái)，你和商品房業(yè)主應(yīng)該多為他們做一些工作，讓他們認(rèn)同你，支持你?！?/p>

撰文：南都記者王景浩 實(shí)習(xí)生洪小科 劉曉慧 黃佳