一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)_一般納稅人和小規(guī)模納稅人的區(qū)別

一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)_一般納稅人和小規(guī)模納稅人的區(qū)別

政府對征地拆遷企業(yè)給予補(bǔ)償。 除了填海造地免征增值稅外，地上建筑物是否有涉稅問題？ 小編在共享會計(jì)師“一對一名單”欄目中找到了會計(jì)師宋新生先生解答的相關(guān)問答范例，供大家參考。

問：

您好，我們公司是國有企業(yè)。 目前政府要收回我公司的一塊土地（土地上有建筑物，我公司負(fù)責(zé)拆除）。 公司與政府簽訂的土地回收合同包括地價和地上建筑物對應(yīng)的市場價值。 根據(jù)財(cái)稅（2016）36號政策文件，我司收回征用土地的補(bǔ)償費(fèi)免征增值稅。 地上建筑是否涉稅？ 合同價值是否應(yīng)征稅？

中級會計(jì)師、稅務(wù)師宋新生先生回答：

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推進(jìn)營改增試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號，以下簡稱“36號”文件》），附件3《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》根據(jù)第三十七條規(guī)定，土地所有者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用者將土地使用權(quán)返還土地使用權(quán)。土地所有者，免征增值稅。 但財(cái)稅[2016]36號文件并未明確房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否支付。

在原營業(yè)稅相關(guān)文件和36號文中，適用房地產(chǎn)的概念。 認(rèn)為轉(zhuǎn)讓建筑物、構(gòu)筑物的同時轉(zhuǎn)讓其占用的土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)的銷售額繳納增值稅，因此房地產(chǎn)即為土地使用權(quán)。 是地上建筑物和附屬物的總稱。

《中華人民共和國物權(quán)法》提出了“不動產(chǎn)與土地一體化”的原則。 第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、交換、出資、贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分； 第一百四十八條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，土地上的土地適用本法規(guī)定。 對房屋等不動產(chǎn)予以補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。 也就是說，土地使用者有償將土地使用權(quán)返還給土地所有者，必然涉及土地使用權(quán)的補(bǔ)償和地上建筑物、附著物的補(bǔ)償，人為分割也會引發(fā)賠償數(shù)額分配糾紛。

對此，原湖北省國家稅務(wù)局和河北省國家稅務(wù)局給出了截然相反的解釋。 《湖北省企業(yè)對增值稅政策實(shí)施情況校準(zhǔn)第三輯》認(rèn)為，納稅人將國有土地使用權(quán)交土地征儲中心收儲，建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入為準(zhǔn)增值稅，其他補(bǔ)償收入免征增值稅。 不過，《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推進(jìn)營業(yè)稅改增值稅的批復(fù)（七）》認(rèn)為，國家將依法收回單位和個人因公共原因享有的土地使用權(quán)。利益或城市規(guī)劃需要，按照《土地管理法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向單位和個人支付土地及地上附著物（含不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，屬于土地使用者退回土地使用的行為單位和個人取得的上述補(bǔ)償費(fèi)，免征增值稅。

我的看法是，銷售稅文件的兩個標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)遵循一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，如下所示。

1、企業(yè)將土地使用權(quán)交還政府，與政府簽訂土地收回協(xié)議，取得土地補(bǔ)償費(fèi)，免征增值稅。

2、企業(yè)將土地使用權(quán)交還給政府，與政府簽訂收回土地協(xié)議，同時取得土地補(bǔ)償費(fèi)和地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，同時免征增值稅。

3.企業(yè)租賃土地使用建造地面建筑物，土地由政府收回，給予企業(yè)的地面建筑物補(bǔ)償也免征增值稅。

4.在商業(yè)交易過程中，不依賴于增值稅應(yīng)稅行為而獨(dú)立存在的補(bǔ)償，不屬于增值稅征稅范圍。 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)雖已從政府取得，但此類拆遷補(bǔ)償費(fèi)并非隨銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)產(chǎn)生，故不能認(rèn)定貴司收取補(bǔ)償費(fèi)的行為構(gòu)成“補(bǔ)償”，并且貴公司不向政府交付不動產(chǎn)不構(gòu)成“不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”。 這很關(guān)鍵。

5、除上述情況外，因貴司負(fù)責(zé)拆遷，另有認(rèn)定貴司取得的房屋補(bǔ)償費(fèi)屬于（含）房屋拆除收入的行為。

因此，在國家稅務(wù)總局出臺補(bǔ)償性收入增值稅具體政策之前，如果在實(shí)踐中遇到此類問題，應(yīng)盡快與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，盡量根據(jù)免稅情況予以處理和執(zhí)行。