關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干具體問(wèn)題的通知》

公告

各區(qū)縣財(cái)政局、地稅局、各分局、市局直屬單位：

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)《關(guān)于征收若干特定土地增值稅的意見(jiàn)》

現(xiàn)將《關(guān)于印發(fā)條例的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合本市具體情況，現(xiàn)補(bǔ)充通知如下，請(qǐng)共同貫徹執(zhí)行

實(shí)施。

一、關(guān)于新房和舊房的定義

使用一年以上的物業(yè)均為舊樓。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用按當(dāng)?shù)卣?guī)定如何計(jì)征土地增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房屋過(guò)程中收取的費(fèi)用，作為轉(zhuǎn)讓收入征稅的，扣除項(xiàng)目

項(xiàng)目金額時(shí)，僅允許扣除主要市政費(fèi)用。四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問(wèn)題規(guī)定的通知

（財(cái)稅字[1995]年第48號(hào)）

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局

長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院揚(yáng)州培訓(xùn)中心局：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）和《中國(guó)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的規(guī)定，土地增值稅

增值稅的一些具體問(wèn)題規(guī)定如下：

一、關(guān)于房地產(chǎn)投資、合資企業(yè)征稅與免稅問(wèn)題

房地產(chǎn)投資、合資，投資、合資方以土地（房地產(chǎn)）作為作價(jià)

以共同經(jīng)營(yíng)為條件向被投資或合營(yíng)企業(yè)入股或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，暫予豁免

征收土地增值稅。投資、合資轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)的，征收土地增值稅。

二、關(guān)于合作建房的稅收和免稅問(wèn)題

如一方出地，另一方出資，雙方合作建房，建成后按比例分割供個(gè)人使用，暫時(shí)

免征土地增值稅；竣工后轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。

三、關(guān)于企業(yè)并購(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征稅免稅問(wèn)題

企業(yè)合并，被合并企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被合并企業(yè)的，暫免征收土地

增值稅。

四、關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”的范圍

細(xì)則所稱贈(zèng)與是指以下情形：

（一）房屋或者土地使用權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)或者土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬的

屬于或承擔(dān)直接撫養(yǎng)義務(wù)的。

(2) 通過(guò)中國(guó)非營(yíng)利性社會(huì)組織取得的不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)人，國(guó)家

國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)、民政等社會(huì)福利事業(yè)。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、

中國(guó)紅十字會(huì)減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老齡基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)

以及民政部門批準(zhǔn)的其他非營(yíng)利性公益組織。

五、關(guān)于個(gè)人房屋交換的稅收和免稅問(wèn)題

個(gè)人之間自有住宅房產(chǎn)交換，土地經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定后可免稅

增值稅。

六、關(guān)于地方政府如何要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代征土地增值稅的問(wèn)題

問(wèn)題

縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋銷售過(guò)程中收取的各項(xiàng)費(fèi)用

如果收取的費(fèi)用包含在房?jī)r(jià)中并向購(gòu)房者收取，可以作為房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

應(yīng)納稅所得額; 如果收取的費(fèi)用不包含在房?jī)r(jià)中，而是與房?jī)r(jià)分開(kāi)收取，則可能不會(huì)

作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

對(duì)于作為轉(zhuǎn)移收入征稅的代收手續(xù)費(fèi)，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可以扣除。

但不得作為加計(jì)扣除20%的基礎(chǔ)；收取的費(fèi)用不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征稅

是的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收手續(xù)費(fèi)。

七、關(guān)于新房和舊房的定義

新建筑是指建造后尚未使用的房產(chǎn)。使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的

房產(chǎn)都是老房子。使用時(shí)間和磨損標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）制定。

和地方稅務(wù)局。

八、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息費(fèi)用如何計(jì)算

（一）利息浮動(dòng)幅度按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)浮動(dòng)幅度的部分不得

扣除;

（二）超過(guò)貸款期限的利息和罰息部分不得扣除。

九、關(guān)于計(jì)算增值時(shí)扣除已繳納的印花稅

實(shí)施細(xì)則允許減免的印花稅是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)

根據(jù)《建筑業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅

計(jì)入管理費(fèi)用并相應(yīng)扣除。其他土地增值稅納稅人正在計(jì)算土地增值稅

納稅時(shí)間允許扣除轉(zhuǎn)讓時(shí)支付的印花稅。

十、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓抵扣項(xiàng)目數(shù)額如何確定的問(wèn)題

轉(zhuǎn)讓舊房屋的，應(yīng)當(dāng)支付房屋、建筑物的評(píng)估價(jià)款和取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的資金和相關(guān)費(fèi)用，以及在劃轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅金作為項(xiàng)目資金抵扣

征收土地增值稅額。未繳納土地出讓金或取得土地使用權(quán)時(shí)無(wú)法提供已繳納土地出讓金的

沒(méi)有繳費(fèi)憑證的，不得扣除為取得土地使用權(quán)而支付的款項(xiàng)。

十一、關(guān)于已繳納的契稅在計(jì)稅時(shí)是否可以抵扣的問(wèn)題

個(gè)人購(gòu)買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買時(shí)已繳納的契稅，在舊房屋、建筑物內(nèi)繳納。

該因素已計(jì)入評(píng)估價(jià)，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不視為“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)”。

相關(guān)稅費(fèi)”予以扣除。

12.關(guān)于評(píng)估費(fèi)在計(jì)算增值額時(shí)是否可以扣除的問(wèn)題

納稅人在轉(zhuǎn)讓舊房屋、建筑物時(shí)，由于需要計(jì)算納稅額，需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

評(píng)估費(fèi)允許在計(jì)算附加值時(shí)扣除。隱瞞，虛假

按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)計(jì)征的土地增值稅估價(jià)

計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除費(fèi)用。

十三、關(guān)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和從事其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅費(fèi)計(jì)算問(wèn)題

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，分別計(jì)算增值額。不要

單獨(dú)計(jì)算增值額或者不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用本辦法。

第8條(a)項(xiàng)的免稅規(guī)定。

十四、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入是否申報(bào)征稅的問(wèn)題

根據(jù)細(xì)則規(guī)定，納稅人工程竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的收入北京一般納稅人公司轉(zhuǎn)讓，可以

預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。

制定。因此，對(duì)于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所得，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增加

增值稅北京一般納稅人公司轉(zhuǎn)讓，納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)繳，待辦

決算后，退多賠少；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)當(dāng)在取得所得時(shí)繳納。

首先向稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

15.關(guān)于分期收到的外幣收入如何折算成人民幣的問(wèn)題

取得的收入為外幣的，按細(xì)則規(guī)定，以取得收入之日或當(dāng)月的第一天為準(zhǔn)

以國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算為人民幣，用于計(jì)算土地增值稅稅額。分期付款

以支付方式取得的外幣收入，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際收到之日或者收到當(dāng)月的第一天國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算。

人民幣。

16. 關(guān)于報(bào)稅期限的問(wèn)題

根據(jù)《條例》第十條、第十二條和《實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的納稅期限

但納稅人簽訂不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，應(yīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移（即過(guò)戶登記）

手術(shù)前。

十七、關(guān)于財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于1994年1月1日以前簽訂的發(fā)展協(xié)定和發(fā)展協(xié)定的規(guī)定》

適用范圍

問(wèn)題。

該通知的適用范圍僅限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)不適用本規(guī)定。

1995 年 5 月 25 日