股權(quán)轉(zhuǎn)讓_2018股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓那些公司

股權(quán)轉(zhuǎn)讓_2018股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓那些公司

國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資發(fā)全規(guī)[2022]39號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱2022 年 5 月 16 日，《國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委財(cái)政部令第 32 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“32 號(hào)令”）及其他此前國(guó)家——補(bǔ)充修改自有產(chǎn)權(quán)交易文件。 其中，39號(hào)文第三條規(guī)定“國(guó)有出資企業(yè)及其子公司應(yīng)當(dāng)通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)行可行性分析，合理確定交易價(jià)格，安排好后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)防范，涉及非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓國(guó)有產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)?！?該條明確了國(guó)有企業(yè)通過發(fā)行REITs轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)的審批流程和要求，對(duì)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs自2020年4月30日實(shí)施以來(lái)，兩年多來(lái)，市場(chǎng)共推出14只REITs產(chǎn)品正式上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模541億元。 資產(chǎn)類型包括交通運(yùn)輸、市政工程、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源基礎(chǔ)設(shè)施等類別，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈。 目前已申報(bào)儲(chǔ)備項(xiàng)目近百個(gè)。 未來(lái)2-3年，更多REITs將發(fā)行上市，市場(chǎng)規(guī)模將擴(kuò)大至千億量級(jí)。

在公募REITs的交易結(jié)構(gòu)中，持有標(biāo)的資產(chǎn)的項(xiàng)目公司需要向REITs轉(zhuǎn)讓股權(quán)，并按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱簡(jiǎn)稱《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》）第2條規(guī)定，項(xiàng)目股權(quán)需要100%轉(zhuǎn)讓給REITs。 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的控股主體一般為國(guó)有企業(yè)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中必然涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 由于REITs是我國(guó)資本市場(chǎng)的一種創(chuàng)新金融體系，項(xiàng)目公司將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給REITs，然后通過交易所進(jìn)行公開詢價(jià)和出售，不同于以往的國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式。 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不公開，但基金層面協(xié)議公開。 是公共交通嗎？ 在交易所轉(zhuǎn)賬算不算“入場(chǎng)”？ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要哪級(jí)審批？ 這些問題都沒有明確定義。 此前發(fā)行的REITs項(xiàng)目也圍繞32號(hào)令的規(guī)定進(jìn)行了實(shí)踐探索。

一、39號(hào)文前后REITs國(guó)有資產(chǎn)發(fā)行審批程序

39號(hào)文發(fā)布前，市場(chǎng)共發(fā)行公募單，其中除中金普洛斯REITs項(xiàng)目外，其余11單的發(fā)行人均為國(guó)有企業(yè)。 通過對(duì)比分析這11個(gè)項(xiàng)目出具的法律意見書，我們可以歸納為以下幾個(gè)方面：

（一）項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓已取得同級(jí)國(guó)資委出具的同意書，注明可以非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓

例如，在深圳鹽田港REIT項(xiàng)目中，就本次發(fā)行涉及的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)益轉(zhuǎn)讓，鹽田港集團(tuán)獲得深圳市國(guó)資委的書面反饋，同意以REITs形式發(fā)行，無(wú)需額外辦理國(guó)有資產(chǎn)交易手續(xù)。 對(duì)于廣合高速REITs項(xiàng)目和越秀高速REITs項(xiàng)目，廣州市國(guó)資委也出具同意不進(jìn)入本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的批復(fù)函。

（二）發(fā)行人集團(tuán)內(nèi)部審批，報(bào)國(guó)資委備案

例如：首創(chuàng)水務(wù)REITs項(xiàng)目，由于首創(chuàng)水務(wù)認(rèn)購(gòu)了公募基金51%的基金份額，律師認(rèn)定REITs過程中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓符合國(guó)有企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組的要求。國(guó)資企業(yè)按令第號(hào)。保密協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行，并報(bào)北京市國(guó)資委備案。

（三）地方政府開會(huì)明確國(guó)有資產(chǎn)準(zhǔn)入程序

例如，在首鋼綠色能源REITs項(xiàng)目中北京投資公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，北京市人民政府就項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否入市召開了相關(guān)工作會(huì)議，與會(huì)部門包括北京市國(guó)資委。 證監(jiān)會(huì)明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs在證券交易所公開發(fā)行，本市相關(guān)項(xiàng)目申報(bào)操作規(guī)范，并參照其他省市做法，免除國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)入交易環(huán)節(jié)”

39號(hào)文發(fā)布后，共有2只公募REITs發(fā)行，分別是國(guó)金渝穗高速REITs項(xiàng)目和鵬華神能源REITs項(xiàng)目。 這兩個(gè)項(xiàng)目中，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否進(jìn)入市場(chǎng)的問題均獲得了同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門出具的書面同意答復(fù)函。

二、39號(hào)文規(guī)定的事項(xiàng)

綜合分析 39號(hào)文第三條規(guī)定，國(guó)有企業(yè)及其子公司發(fā)行REITs應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

（一）合理確定交易價(jià)格

根據(jù)現(xiàn)有公募REITs的方法，基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行REITs時(shí)，原則上按照收益法進(jìn)行估值，即按照未來(lái)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估值。 該估值方法符合REITs的要求。 特點(diǎn)和投資邏輯。 對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，在企業(yè)報(bào)表中，一般采用歷史成本法計(jì)價(jià)入賬。 如果按照收益法進(jìn)行估值，就會(huì)與報(bào)表上的原始值存在差異。 在收益法估值過程中，標(biāo)的資產(chǎn)的種類不同，估值模型中選擇的未來(lái)現(xiàn)金流增長(zhǎng)率、折現(xiàn)率等因素的取值不同，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，這也會(huì)影響REITs的估值結(jié)果。 國(guó)有企業(yè)在發(fā)行REITs的過程中，要充分論證估值的合理性，REITs是資產(chǎn)IPO，不是傳統(tǒng)的抵押債券發(fā)行業(yè)務(wù)，既不能有國(guó)有資產(chǎn)流失，也不能資產(chǎn)估值過高以發(fā)行REITs為目的，導(dǎo)致市場(chǎng)不認(rèn)可。 在了解公募REITs性質(zhì)和內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，合理確定交易價(jià)格，以達(dá)到盤活存量資產(chǎn)的目的。

（二）注重REITs發(fā)行后的運(yùn)營(yíng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范

我國(guó)公募REITs試點(diǎn)階段的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型為基礎(chǔ)設(shè)施，不包括商業(yè)地產(chǎn)，這與國(guó)外REITs的要求不同。 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的特點(diǎn)之一是涉及民生保障，如污水處理、垃圾焚燒、高速公路等，雖然公募REITs的交易結(jié)構(gòu)要求將項(xiàng)目公司100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給REITs ，同時(shí)也規(guī)定了REITs的主要管理人——公募基金公司的管理職責(zé)，但由于公募基金公司并不真正具備獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理此類資產(chǎn)的能力，因此，在現(xiàn)有的REITs安排中，無(wú)論發(fā)起人是淺表轉(zhuǎn)讓（持有少量公募REITs股份）還是聯(lián)合轉(zhuǎn)讓（持有51%公募REITs股份），公募基金公司都會(huì)聘請(qǐng)發(fā)起人作為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理該項(xiàng)目。 由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特殊性，39號(hào)文要求國(guó)有企業(yè)在REITs發(fā)行過程中明確后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理安排和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，避免因管理職責(zé)不清、管理不到位引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓報(bào)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門批準(zhǔn)

根據(jù)39號(hào)文規(guī)定，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓國(guó)有產(chǎn)權(quán)，需報(bào)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。 該規(guī)定應(yīng)理解為具有兩個(gè)含義：

1.涉及非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓國(guó)有產(chǎn)權(quán)的，必須按規(guī)定報(bào)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門批準(zhǔn)。 在公募REITs的交易結(jié)構(gòu)安排中，標(biāo)的項(xiàng)目公司100%股權(quán)必須轉(zhuǎn)讓給REITs，直接交易對(duì)手為證券公司或基金子公司發(fā)行的資產(chǎn)管理計(jì)劃產(chǎn)品。 由于雙方為一對(duì)一交易，并非通過產(chǎn)權(quán)交易進(jìn)行，應(yīng)界定為非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按規(guī)定辦理審批手續(xù)，經(jīng)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。

2、適用情形為公募REITs，非類REITs。 39號(hào)文中的表述是指基礎(chǔ)設(shè)施REITs，應(yīng)與國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)規(guī)定的“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”具有相同含義，不包括在本次發(fā)行的“類RE??ITs”。公共房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)施前的市場(chǎng)。

三、39號(hào)文未規(guī)定的事項(xiàng)

通過總結(jié)目前市場(chǎng)上發(fā)行的14只公募REITs，我們發(fā)現(xiàn)，國(guó)有企業(yè)通過REITs盤活資產(chǎn)的方式有兩種：一是發(fā)行合并型REITs北京投資公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，即雖然100%股權(quán)持有項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)為REITs，原股權(quán)持有人在REITs公募基金層面認(rèn)購(gòu)51%以上股份，發(fā)行后項(xiàng)目公司仍納入合并范圍。 例如：首水REIT項(xiàng)目、廣州廣合REIT項(xiàng)目等。

另一種是發(fā)行表型REITs，即項(xiàng)目公司100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給REITs，原股權(quán)持有人在REITs公募基金層面認(rèn)購(gòu)一小部分。 比如鹽田港REITs項(xiàng)目、越秀高速REITs項(xiàng)目等。如果是表型REITs，實(shí)質(zhì)是國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而且是通過非進(jìn)入的方式，應(yīng)該定義為“非公有制”協(xié)議轉(zhuǎn)讓”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門批準(zhǔn)。 但若為并表REITs，雖然項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但因國(guó)有企業(yè)認(rèn)購(gòu)REITs公募基金51%以上股份，屬于實(shí)際控制，仍被并表根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。 這種情況是否屬于“國(guó)企內(nèi)部改制”？ “整合”應(yīng)免于同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門審批，但39號(hào)文并未明確。 如果按照39號(hào)文的規(guī)定同時(shí)報(bào)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門審批，則涉嫌增加不必要的審批。

此外，根據(jù)現(xiàn)行公募REITs規(guī)定，原股權(quán)持有人持有公募基金份額20%的部分，鎖定期為60個(gè)月，超過20%的部分鎖定36個(gè)月的使用期。 國(guó)有企業(yè)在發(fā)行REITs時(shí)持股比例超過50%的為合并REITs，解禁三年后逐步減持為非合并REITs。 減持過程是否需要國(guó)資監(jiān)管部門審批？ 減持到什么程度需要審批？ 這些都是今后在實(shí)際操作中會(huì)遇到的問題，需要國(guó)資監(jiān)管部門予以明確。

公募REITs市場(chǎng)的制度建設(shè)并非一蹴而就，需要經(jīng)過不斷的市場(chǎng)探索和示范檢驗(yàn)，也需要監(jiān)管、市場(chǎng)各方、行業(yè)各方的共同努力。 39號(hào)文的出臺(tái)，將REITs作為國(guó)有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的有效手段，明確發(fā)行REITs時(shí)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的審批程序，為大眾發(fā)展提供法律支持房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)。