房地產(chǎn)公司抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的實(shí)務(wù)操作出現(xiàn)兩種處理方法

房地產(chǎn)公司抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的實(shí)務(wù)操作出現(xiàn)兩種處理方法

房地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)過程中，有很多合作單位，包括樁基工程公司、總承包公司、分包公司、裝飾公司施工公司等，這些公司在施工過程中需要用到水和電. 但由于水表、電表不能由每個(gè)公司安裝，只能以開發(fā)公司的名義進(jìn)行安裝和計(jì)量。房地產(chǎn)公司向供電公司和自來水公司支付水電費(fèi)，房地產(chǎn)公司向建筑公司收回水電費(fèi)。

1、在實(shí)際操作中，會(huì)有兩種處理方式：

第一種方式：供電公司、自來水公司根據(jù)代扣代繳方式向建筑公司開具發(fā)票，房地產(chǎn)公司在結(jié)算時(shí)從工程款中扣除已繳納的電費(fèi)。這樣，有兩個(gè)問題：

1、供電公司和自來水公司向建筑公司開具發(fā)票非常困難，不可能實(shí)現(xiàn)資金流、銷售流、發(fā)票流。存在取得的進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票不能抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。

2.國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)《企業(yè)所得稅“勞務(wù)稅前扣除憑證管理辦法”》第十八條，采用分?jǐn)偡绞降?，按照?dú)立交易原則，企業(yè)以發(fā)票和分單作為稅前扣除憑證，其他企業(yè)共同接受應(yīng)稅勞務(wù)代做賬，以本企業(yè)出具的分單作為稅前扣除憑證。有了這個(gè)規(guī)定，供電公司和自來水公司向房地產(chǎn)公司開具發(fā)票，房地產(chǎn)公司分?jǐn)偹娰M(fèi)，并把水電發(fā)票復(fù)印件和分割單交給建筑公司作為稅前扣除憑證，房地產(chǎn)公司按照是全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額還是部分抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額水電費(fèi)按自己承擔(dān)？

方法二：辦理水電費(fèi)轉(zhuǎn)售。供電公司和自來水公司開具發(fā)票給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司開具發(fā)票給建筑公司。結(jié)算時(shí)，電費(fèi)將從工程款中扣除，作為銷售收入處理。這樣，如果自來水公司開的是3%的普通發(fā)票，那么房地產(chǎn)公司在轉(zhuǎn)售時(shí)開的是13%的銷售發(fā)票代做賬，還要多交10%的增值稅。

以上兩種方式對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)來說都是不能接受的，因?yàn)殡p方都會(huì)有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或稅務(wù)損失。

二、解決辦法及管理措施

為規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，建議房地產(chǎn)企業(yè)將水電費(fèi)作為“一物一物”進(jìn)行管理。國(guó)家對(duì)項(xiàng)目的水電費(fèi)有預(yù)算指標(biāo)，在進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，商業(yè)標(biāo)書會(huì)包括水電費(fèi)。與合同分開，不作為總合同的組成部分，作為“供應(yīng)材料”提供。還約定，超出部分的水電消耗由建設(shè)單位承擔(dān)，并從工程款中扣除。

（一）水電費(fèi)單的開具：

水電發(fā)票直接開給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司收到的增值稅專用發(fā)票可直接抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，免稅部分直接計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本. 施工企業(yè)按工程款開具建筑業(yè)發(fā)票，不含水電費(fèi)。

（2）水電費(fèi)的會(huì)計(jì)處理：

電費(fèi)，收到開具的專用發(fā)票時(shí)：借：開發(fā)成本-XX項(xiàng)目-施工安裝費(fèi)-水電費(fèi)（開發(fā)項(xiàng)目承擔(dān)的部分）

管理費(fèi)-水電費(fèi)（單位承擔(dān)部分）應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅抵免：銀行存款

(3) 項(xiàng)目公用設(shè)施的日常管理：

1、工程部指定專人負(fù)責(zé)水電費(fèi)的繳納和分?jǐn)?。每月還款前兩天辦理貸款審批手續(xù)，并在規(guī)定的還款時(shí)間內(nèi)辦理還款。

2、工程部人員抄表，分配到各用電單位，包括損耗分配。配電計(jì)算表由用電單位簽字確認(rèn)后，報(bào)財(cái)務(wù)部、審計(jì)部。

3、核對(duì)實(shí)際支付的總額是否與向事務(wù)部會(huì)計(jì)部門分配的總額相符。按分?jǐn)偯骷?xì)表登記各水電費(fèi)用戶單位明細(xì)臺(tái)賬。

4、審計(jì)會(huì)計(jì)部根據(jù)分推進(jìn)度表分別登記水電費(fèi)用戶臺(tái)賬，并在項(xiàng)目竣工收尾時(shí)與核定的水電費(fèi)總消耗量核對(duì)。填寫“付款單”的扣除欄。

5、財(cái)務(wù)部經(jīng)理或會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)根據(jù)財(cái)務(wù)賬目核對(duì)《繳款單》上的扣減金額。核對(duì)發(fā)現(xiàn)不符的，及時(shí)與有關(guān)部門溝通解決。

這樣，開發(fā)項(xiàng)目的水電費(fèi)既不代扣代繳，也不作為轉(zhuǎn)售水電費(fèi)處理，有效規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收損失。