物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算辦法_人工工資核算辦法

物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算辦法_人工工資核算辦法

11、信息化（管控、異常抬桿情況）

12.合同（外包合同）

13.分類(lèi)帳

14. 團(tuán)隊(duì)建設(shè)（專(zhuān)注于客戶(hù)服務(wù)、安全培訓(xùn)）

15. 稅收（預(yù)扣稅問(wèn)題）

16、會(huì)計(jì)（收入確認(rèn)方法）

商業(yè)綜合體物業(yè)管理（寫(xiě)字樓物業(yè)管理除外）

1、運(yùn)營(yíng)管理

2.項(xiàng)目管理

3、投資管理

(3) 客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查

（四）物業(yè)費(fèi)征收率?

二、審核方式

1、采用流程圖法、穿行測(cè)試等方法評(píng)價(jià)相關(guān)內(nèi)部控制是否健全、適當(dāng)？

2.問(wèn)卷調(diào)查法。 在服務(wù)滿(mǎn)意度問(wèn)卷中增加相關(guān)項(xiàng)目，如收費(fèi)的種類(lèi)或方式，是否有倉(cāng)庫(kù)租賃？ 滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)包括客戶(hù)服務(wù)、工程維護(hù)、保潔、商業(yè)設(shè)施、綠化工程、公共標(biāo)識(shí)指引、投訴處理、安全管理等。

3.面談法。 訪談各業(yè)務(wù)關(guān)鍵業(yè)務(wù)人員，深入業(yè)務(wù)一線，將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還原到業(yè)務(wù)本質(zhì)。

4、觀察法。 觀察物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的客服、電梯、保潔、監(jiān)控錄像、倉(cāng)庫(kù)等情況。

5. 分析審查程序。 比較、比率和趨勢(shì)分析揭示了異常情況。 分析性審查，分析一段時(shí)間內(nèi)收費(fèi)是否與物業(yè)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，是否有異常波動(dòng)； 注意異常事項(xiàng)； 如物業(yè)管理費(fèi)中有代收水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)等費(fèi)用，將與物業(yè)管理費(fèi)分析分開(kāi)；

6、檢驗(yàn)方法等

?

三、物業(yè)公司常見(jiàn)的涉稅疑點(diǎn)

（一）增值稅

1、物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)等收入如何計(jì)算繳納增值稅？

（一）物業(yè)管理費(fèi)適用6%的稅率。

（二）出租小區(qū)墻壁、電梯作為廣告位發(fā)布廣告的，按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，稅率為11%（5月起為10%） 1、2018年，下同）適用。 一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的稅率計(jì)繳增值稅。

（三）停車(chē)費(fèi)按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)征收增值稅，適用11%的稅率。 一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的稅率計(jì)繳增值稅。

（四）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)自來(lái)水費(fèi)征收增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)），納稅人提供物業(yè)服務(wù)管理服務(wù)應(yīng)向服務(wù)對(duì)象申報(bào) 收取的自來(lái)水費(fèi)為其對(duì)外支付的自來(lái)水費(fèi)后的銷(xiāo)售額，按3%的稅率計(jì)繳增值稅到簡(jiǎn)單的計(jì)稅方法。

（五）一般納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)，向服務(wù)對(duì)象收取的電費(fèi)，按適用稅率17%（2018年5月1日起16%，下同）計(jì)繳，并相應(yīng)輸入項(xiàng)目稅額可以按規(guī)定扣除。

小規(guī)模納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)，向服務(wù)對(duì)象收取的電費(fèi)，按3%的稅率繳納增值稅。

2、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向服務(wù)對(duì)象收取的自來(lái)水費(fèi)應(yīng)如何開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票？

（一）一般納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)，向服務(wù)對(duì)象收取自來(lái)水費(fèi)，按簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按3%的稅率征收，可全額開(kāi)具自來(lái)水增值稅專(zhuān)用發(fā)票收取的費(fèi)用。

（二）小規(guī)模納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)對(duì)服務(wù)對(duì)象收取的自來(lái)水費(fèi)按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法按3%的稅率全額繳納增值稅。 稅務(wù)專(zhuān)用發(fā)票。

3、物業(yè)公司的水電暖氣費(fèi)如何征稅？

物業(yè)管理公司可暫行執(zhí)行以下水、電、暖費(fèi)征收政策。

（一）物業(yè)公司以自己的名義為委托人開(kāi)具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)按發(fā)票金額繳納增值稅。

（二）物業(yè)公司代收水電費(fèi)、取暖費(fèi)等，同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，暫不征收增值稅：

1）物業(yè)公司不墊付資金；

2）水、電暖氣費(fèi)賣(mài)方直接開(kāi)具發(fā)票給客戶(hù)，物業(yè)公司轉(zhuǎn)給客戶(hù)；

3）物業(yè)公司按賣(mài)方實(shí)際收取的銷(xiāo)售額和增值稅與客戶(hù)結(jié)算貨款，并額外收取手續(xù)費(fèi)。

4、物業(yè)公司出租代管的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司，如何計(jì)算稅金？

物業(yè)公司提供出租房屋，無(wú)論是否取得產(chǎn)權(quán)，都應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅，并按照房地產(chǎn)租賃適用稅率開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 其中，一般納稅人適用稅率為11%，小規(guī)模納稅人適用稅率為5%。 一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)的，可選擇簡(jiǎn)易辦法按5%的稅率征收。

5、納稅人出租無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位、地下室、架空地板、人防工程等不動(dòng)產(chǎn)，增值稅如何計(jì)算繳納？

納稅人出租無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位、地下室、架空地板、人防工程等不動(dòng)產(chǎn)，所簽訂的租賃合同約定租賃期限為20年（含20年）以上的，按照以下規(guī)定收取租金：一次，作為轉(zhuǎn)讓房屋永久使用的，如有權(quán)利，按房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)規(guī)定征收增值稅； 否則，按出租不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。

(2) 企業(yè)所得稅

6、物業(yè)管理公司向業(yè)主預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)于何時(shí)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，將收入和費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)。不論款項(xiàng)是否收付，均視為當(dāng)期收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使當(dāng)期已收付款項(xiàng)，不作為當(dāng)期收入和費(fèi)用，本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)另有規(guī)定的除外?！?/p>

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅收入確認(rèn)若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）第二條第四款第八項(xiàng)：“收取的勞務(wù)費(fèi)長(zhǎng)期為客戶(hù)提供重復(fù)性勞務(wù)，計(jì)入相關(guān)勞務(wù)，在活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。

因此物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算辦法，物業(yè)公司向業(yè)主預(yù)收多年期物業(yè)管理費(fèi)，在實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入。

(3) 其他稅項(xiàng)

7、小區(qū)地面規(guī)劃部分車(chē)位，由物業(yè)管理公司管理車(chē)位，收取停車(chē)費(fèi)。 那么，對(duì)于地面停車(chē)位，是否需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅呢？

根據(jù)財(cái)稅地字[1987]3號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)的解釋?zhuān)胺康禺a(chǎn)”是指以房屋形式表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。 房屋是指有屋頂和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（兩側(cè)有墻或柱），可以遮風(fēng)擋雨，供人們生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、生活或貯藏物資的地方。 顯然，地面車(chē)位不屬于房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅。

8、物業(yè)公司對(duì)鍋爐房的管理是否符合財(cái)稅（2016）94號(hào)文件規(guī)定的兼營(yíng)供熱企業(yè)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策？

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕94號(hào)）第二條： 2016年1月1日至2018年12月31日，對(duì)向居民采暖收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，免征居民供暖用地廠房和土地使用房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；其他廠房供熱企業(yè)土地按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

?

(4)水電費(fèi)收繳匯總表。

水電費(fèi)的代收代付形式多種多樣，導(dǎo)致物業(yè)公司的業(yè)務(wù)處理方式不同。 從財(cái)務(wù)的角度來(lái)看，不同的收款方式會(huì)影響：

1、會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

2. 開(kāi)具發(fā)票（目前實(shí)際是代扣代繳發(fā)票給業(yè)主）

3.稅務(wù)問(wèn)題

水電公司向業(yè)主收取水電費(fèi)

兩種情況

在第一種情況下，沒(méi)有效果。 是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，按照水電公司的要求或水電表直讀到戶(hù)。 這種情況下，業(yè)主直接向水（電）公司繳納水電費(fèi)。

在第二種情況下，有影響。 原因是：

1、老小區(qū)無(wú)一戶(hù)一表；

2、高層建筑，供水機(jī)組水壓不夠，必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行二次供水。

讓人疑惑的是，項(xiàng)目并沒(méi)有直接抄水電表到戶(hù)。 而是水電公司抄了物業(yè)公司的總表，物業(yè)公司把水（電）費(fèi)交給水電公司。 業(yè)主收回水電費(fèi)的情況。

向業(yè)主收取水電費(fèi)兩種方式對(duì)物業(yè)公司的影響

第一種情況（直接抄水電表到戶(hù)），可能會(huì)遇到兩種方式：

1、水電公司直接復(fù)印到戶(hù)物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算辦法，向業(yè)主收取水電費(fèi)。 這樣，業(yè)主產(chǎn)生的水電費(fèi)與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。

2. 用于水電費(fèi)的收取和轉(zhuǎn)帳。 這樣一來(lái)，財(cái)務(wù)人員就需要注意，需要準(zhǔn)備好相關(guān)的材料，并做好備案。

1) 協(xié)議。

水電公司與物業(yè)公司簽訂的委托代收水電費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托代收協(xié)議）；

2) 發(fā)票。

給業(yè)主開(kāi)具的發(fā)票由水電公司開(kāi)具，而非物業(yè)公司自行開(kāi)具給業(yè)主的發(fā)票；

3）業(yè)主上門(mén)繳納水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司將水電公司開(kāi)具的發(fā)票轉(zhuǎn)給業(yè)主；

4）物業(yè)公司按照委托代收協(xié)議的要求，將收取的水電費(fèi)支付給水電公司。

在此過(guò)程中，物業(yè)管理公司收付的水電費(fèi)記入往來(lái)賬； 物業(yè)管理公司需要完善內(nèi)部控制措施，加強(qiáng)對(duì)這部分資金和水電公司開(kāi)具的發(fā)票的管理，避免管理不善，給公司帶來(lái)?yè)p失。

5) 手續(xù)費(fèi)。 如果委托協(xié)議中約定向水電公司收取手續(xù)費(fèi)，則該手續(xù)費(fèi)將視為物業(yè)公司的收入。

第二種情況需要考慮幾個(gè)方面（水表、電表不能直接抄到戶(hù)）；

1、供水供電公司抄表后，向物業(yè)公司收取水電費(fèi)，物業(yè)公司再抄業(yè)主的分表，向業(yè)主收取水電費(fèi)。 在這種情況下，我們需要關(guān)注：

水表和電表的主人是物業(yè)公司嗎？ 如果不是物業(yè)公司，水電公司在收取水電費(fèi)時(shí)開(kāi)具的發(fā)票就是發(fā)票上的名字。 )不一致，取得的增值稅發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅可以在物業(yè)公司抵扣嗎？ 歸屬于物業(yè)公司成本部分的水電費(fèi)，能否在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)稅前扣除？ 該怎么辦？ 以下方法僅供參考：

1）將水表、電表的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到物業(yè)公司名下。

2）物業(yè)公司與水電表業(yè)主、水電公司簽訂三方協(xié)議。 水電費(fèi)由物業(yè)公司支付。

3）如果以上兩步都做不到，物業(yè)公司是否可以考慮向業(yè)主代收（如委托代收，參照上述第一種情況的處理方法）。

二、關(guān)于向業(yè)主收取自來(lái)水費(fèi)問(wèn)題

可按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)自來(lái)水費(fèi)征收增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）辦理。 納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向服務(wù)方收取的自來(lái)水費(fèi)，扣除甲方繳納的自來(lái)水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按以下稅率計(jì)繳增值稅3%按簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)算。

根據(jù)54號(hào)文，不存在增加小規(guī)模納稅人和一般納稅人稅負(fù)的問(wèn)題。 如果收入和支出之間存在差異，則說(shuō)明收入過(guò)多，應(yīng)該納稅。 辦理時(shí)應(yīng)注意，隨水費(fèi)向業(yè)主收取的自來(lái)水費(fèi)不包括污水處理費(fèi)和水資源費(fèi)，可全額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，并有發(fā)行時(shí)無(wú)需選擇“余額征稅”功能。 收取的污水處理費(fèi)、水資源費(fèi)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)征收增值稅，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，但不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

三、關(guān)于向業(yè)主收取電費(fèi)問(wèn)題

營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，電費(fèi)、取暖費(fèi)代征，免征營(yíng)業(yè)稅。 營(yíng)業(yè)稅改革之初，各地曾出現(xiàn)一些借機(jī)漲價(jià)的亂象。 地方稅務(wù)局也出臺(tái)了一些相關(guān)政策。 如果業(yè)主在代收時(shí)不加價(jià)，不開(kāi)具發(fā)票，或可簽訂三方協(xié)議（業(yè)主、物業(yè)公司、水電公司），可視為代收轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇赵鲋刀?。被征收?/p>

（一）從增值稅稅負(fù)來(lái)看，如果是一般納稅人，在保證三流一致的情況下，轉(zhuǎn)售電稅負(fù)不會(huì)增加，因?yàn)樘厥庠鲋刀惱U納電費(fèi)時(shí)可憑稅務(wù)發(fā)票抵扣。 稅額; 小規(guī)模納稅人的稅負(fù)會(huì)增加，因?yàn)橛挟a(chǎn)出沒(méi)有投入。 這需要與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通如何處理。 初衷不同。

（2）屬于倒賣(mài)電的，物業(yè)公司在向業(yè)主收取電費(fèi)時(shí)會(huì)開(kāi)具發(fā)票給業(yè)主，需向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)追加計(jì)費(fèi)項(xiàng)目。 當(dāng)“轉(zhuǎn)售電”項(xiàng)目需要長(zhǎng)期發(fā)放時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)要求物業(yè)公司變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營(yíng)范圍，是否可以增加需要與工商局協(xié)商。

?

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)自來(lái)水費(fèi)征收增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)

現(xiàn)將物業(yè)管理服務(wù)自來(lái)水費(fèi)征收增值稅有關(guān)問(wèn)題公告如下：

納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)的，以向服務(wù)對(duì)象收取的自來(lái)水費(fèi)扣除企業(yè)對(duì)外支付的自來(lái)水費(fèi)后的余額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算繳納增值稅。納稅人。

本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行。 2016年5月1日以后發(fā)生并處理的事項(xiàng)不再調(diào)整； 未辦理完畢的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。

特別公告。

國(guó)家稅務(wù)總局

2016 年 8 月 19 日

-結(jié)尾-