物業(yè)公司會計核算辦法_礦山成本費用核算辦法

物業(yè)公司會計核算辦法_礦山成本費用核算辦法

稅務(wù)稽查來了，面臨稅務(wù)稽查的不僅僅是網(wǎng)紅主播和明星藝人。 沒有哪個行業(yè)可以逃稅。 今天，我們就一起來分析一下近期的一起逃稅稽查案。

案例：房屋出租人將租金改成“物業(yè)管理費”，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)調(diào)整納稅

A公司持有一套三層商廈的房產(chǎn)，出租。 2017年11月10日，甲公司與乙方王某、李某簽訂了《租賃協(xié)議書》，約定乙方租賃甲方商業(yè)樓一至三層用于商業(yè)零售。 租賃期為十年物業(yè)公司會計核算辦法，自2018年3月1日至2027年12月31日，前五年年租金60萬元，后五年年租金70萬元。 王某、李某將商廈租下后，就用來經(jīng)營超市。 2019年11月22日，甲公司與乙方簽訂《補充協(xié)議》，同意將剩余租賃期租金的一半轉(zhuǎn)為物業(yè)管理費。

2021年9月10日，審計局接到他人舉報稱A公司涉嫌稅務(wù)違法，決定立案調(diào)查。 2021年10月22日，審計局向A公司發(fā)出《稅務(wù)檢查通知書》，告知A公司稅務(wù)檢查事項，要求A公司依法接受檢查，如實反映情況，并提供相關(guān)信息。 隨后，審計局對A公司2018年6月1日至2020年12月31日的納稅情況進行了檢查。

2021年10月28日，審計局向A公司作出《稅務(wù)處理決定書》，確認A公司向王某、李某收取的物業(yè)管理費屬于商品房租金，A公司2019、2020年度物業(yè)稅計稅依據(jù)計算錯誤，應繳納房產(chǎn)稅70052.45元，滯納金14075.20元。

案例分析

本案的關(guān)鍵在于，A公司并未實際為王某、李某經(jīng)營的超市提供物業(yè)管理服務(wù)。 根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，《補充協(xié)議》約定的物業(yè)管理費僅屬于形式上的物業(yè)管理費，本質(zhì)上仍屬于租金。 因此，審計局調(diào)整A公司房產(chǎn)稅的租金計算依據(jù)，符合稅法實體征稅原則。

除了上述案例所反映的問題外，根據(jù)我們的經(jīng)驗，我們總結(jié)出物業(yè)管理公司的以下常見稅務(wù)問題：

（一）不按規(guī)定開具物業(yè)管理發(fā)票。 目前，物業(yè)公司大多使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費和綜合服務(wù)費，不申報或少申報經(jīng)營業(yè)務(wù)收入。

（二）向業(yè)主或者其他單位收取的場地使用費、場地使用費、車位服務(wù)費物業(yè)公司會計核算辦法，不計入本單位營業(yè)收入，少報應納稅額的。

（三）出租產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共有的房屋或公共配套設(shè)施，將收取的“物業(yè)經(jīng)營收入”計入企業(yè)“物業(yè)管理收入”，僅繳納營業(yè)稅，不申報和申報繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。

(4)將部分營業(yè)收入計入“其他應付款”、“預收賬款”、“其他應收款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳稅款。 例如：新小區(qū)預售階段向開發(fā)公司收取的“預售物業(yè)費”長期與“預收款”主體掛鉤； 所收取的“垃圾清運費”與“其他應付款”科目掛鉤，在實際支出時沖減“其他應付款”等當期科目。

（五）代收代繳水、電、氣、電話費、垃圾費等，不開具發(fā)票，由相關(guān)收費部門代收代繳的余額、服務(wù)費、以及手續(xù)費收入未申報繳納營業(yè)稅，未計入企業(yè)收入。

（六）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或業(yè)主、使用人提供的建筑物及共用設(shè)施所取得的收入，如出租房屋取得的收入少申報或未申報的；交稅。

（七）物業(yè)管理企業(yè)隱瞞經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共享設(shè)施取得的收入、房屋中介代理收入、材料銷售收入、廢棄物回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 費用不記或少記，以達到不繳或少繳稅款的目的。

（八）部分物業(yè)公司營業(yè)收入核算采用“收付實現(xiàn)制”確認收入，即僅將實際收到的物業(yè)費計入收入； 而費用核算往往采用“權(quán)責發(fā)生制”記賬登記，導致物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅計算不準確，少繳或遲繳稅款。

（九）混淆應稅所得與非應稅所得。 除了收取物業(yè)管理費、停車費、房租外，大部分還收取水電費、上網(wǎng)費、電視收看費、煤氣費等項目。 一些財務(wù)人員在進行會計核算時，故意將收取的費用與代收的費用混淆，導致不能準確區(qū)分應稅項目和非應稅項目，將應稅收入申報為非應稅收入，造成少繳或非應稅收入。 交稅。

（十）物業(yè)管理企業(yè)與有關(guān)單位簽訂的租賃合同、建筑安裝合同等未申報繳納印花稅的。

企業(yè)存在上述行為或情形，可視為涉嫌逃避納稅義務(wù)或不當減少納稅義務(wù)。 根據(jù)我國稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，極有可能被認定為偷稅漏稅，并予以相應處罰。 .

事實上，通過稅收籌劃方案，不僅可以降低企業(yè)的稅收風險，還可以降低企業(yè)的稅收成本。 以上稅務(wù)風險完全可以避免。

例如，如果物業(yè)管理公司同時涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，就非常有必要規(guī)劃適用不同稅率的增值稅；

再比如，如果公司的主要服務(wù)對象是居民，很難開具增值稅專用發(fā)票，選擇適用簡易計稅方式可能更有利；

此外，“歸零”、“征收分離”等方式也能非常有效地降低企業(yè)稅收成本。

當然，稅務(wù)籌劃的前提是合理規(guī)劃業(yè)務(wù)，無論業(yè)務(wù)流程是否合法，是否符合業(yè)務(wù)的實際情況，節(jié)稅最終都會導致虧損。 就像本文開頭的案例一樣，分割租金收入只是一個籌劃點，節(jié)稅效果有限。

物業(yè)管理企業(yè)面臨的市場競爭壓力不斷加大。 企業(yè)要想從整體上降低企業(yè)稅負，需要綜合考慮多方因素，結(jié)合多種籌劃方式，實現(xiàn)節(jié)稅效益最大化。 對于物業(yè)管理公司來說，稅務(wù)籌劃一定要盡快進行。 強化稅收籌劃意識，組建稅收籌劃隊伍，提升稅收籌劃能力，是物業(yè)管理企業(yè)在巨大的市場競爭壓力下應該做的事情。