轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預繳增值稅_轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預繳增值稅稅率

轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預繳增值稅_轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預繳增值稅稅率

2016年房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務涉及的各項稅種在納稅結(jié)算時的計稅依據(jù)為不含增值稅的銷售額。 對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，由于其跨周期開發(fā)的特點和商品房預售制度的存在，加之財稅平衡的角度，各類稅種均需在規(guī)定稅前預繳稅款。義務發(fā)生時間或清算條件滿足。 .

顯然，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期長、預付款較早、竣工結(jié)算時間較晚的特殊性，預付制是一項稅收過渡性規(guī)定。 據(jù)此，明確預繳增值稅的計稅依據(jù)為按適用稅率折算的免稅銷售額，確認企業(yè)所得稅前預計毛利的計稅依據(jù)也為按適用稅率折算的免稅銷售額。 不同的是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預繳增值稅，國家稅務總局出于方便納稅人的考慮，于2016年發(fā)布了國家稅務總局公告2016年第70號（以下簡稱“70號公告”）。 支付時可選擇扣除預繳增值稅后的金額計算。 這也引發(fā)了實際征管中關(guān)于土地增值稅預繳依據(jù)如何確定的爭議。 有觀點認為，土地增值稅的預繳依據(jù)應按扣除預繳增值稅后的數(shù)額確定； 選擇按適用的增值稅稅率確定折算后的不含稅銷售額。 本文就土地增值稅預繳稅款依據(jù)的確定問題進行分析和探討。

案例描述

甲出售自己開發(fā)的新房地產(chǎn)項目，累計預付房款10億元。 A公司根據(jù)納稅期內(nèi)預繳的房款，按適用的9%增值稅稅率折算免稅銷售額作為當期預繳土地增值稅的預征稅率地方稅務局規(guī)定的土地增值稅為3%。 據(jù)此計算，預繳土地增值稅合計約為2752.29萬元。 但地稅機關(guān)認為，A公司未以預繳預繳稅款扣除預繳增值稅后的金額作為預征土地增值稅的依據(jù)計算預繳土地增值稅。根據(jù)70號公告的規(guī)定，要求A公司進行自查，補繳少繳的土地增值稅和滯納金。

上述案例中轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預繳增值稅，A公司自行申報預繳土地增值稅2752.29萬元，計算過程如下：

=不含增值稅的銷項稅收入*土地增值稅預征率

=含增值稅的銷項稅收入/（1+適用稅率）*土地增值稅預征稅率

=100,000/(1+9%)*3%

=2752.29萬元

根據(jù)當?shù)囟悇諜C關(guān)的要求，A公司應申報預繳土地增值稅2,917.43萬元，并補繳165.14萬元。 計算過程如下：

=（預征-預繳增值稅）*土地增值稅預征率

=（預收-預收/（1+適用稅率）*增值稅預收率）*土地增值稅預收率

=(100,000-100,000/(1+9%)*3%)*3%

=2917.43萬元

上述案件的爭議焦點是稅務機關(guān)的要求是否完全符合現(xiàn)行稅收政策。 根據(jù)70號公告第一條關(guān)于營業(yè)稅改后土地增值稅應納稅所得額確認的規(guī)定：

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應稅土地增值稅收入不包括增值稅。 適用增值稅一般計稅辦法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值稅應納稅所得額不包括增值稅銷項稅額； 增值稅責任。

為方便納稅人，簡化預征土地增值稅的計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以墊付方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，預征土地增值稅的依據(jù)為：附加稅可按以下方法計算：

土地增值稅預繳稅基=預繳稅款-預繳增值稅額

根據(jù)上述規(guī)定，我們可以從以下三個方面理解土地增值稅預征的依據(jù)：

01 現(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的所得，不含增值稅所得

營業(yè)稅改革前的營業(yè)稅為價內(nèi)稅，土地增值稅預繳清算的計稅依據(jù)以營業(yè)稅含稅銷售額為基礎(chǔ)確定。 營改增后的增值稅為價外稅，不再適用含增值稅的銷售額作為計稅依據(jù)。

因此，2016年財稅43號文第三條和70號公告第一條明確規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的所得，不包括增值稅所得。 具體適用增值稅一般計稅方法的納稅人，土地增值稅應稅收入=增值稅銷項稅前收入=增值稅內(nèi)收入/（1+適用稅率); 納稅人，土地增值稅應納稅所得額=應繳納增值稅稅前收入=增值稅后收入/（1+征收率）。

02 現(xiàn)行稅收政策“可依”賦予企業(yè)納稅選擇權(quán)

70號公告第一條僅提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按“預收款-預繳增值稅”計算土地增值稅預征稅基數(shù)，并未限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅它規(guī)定了土地增值稅預征的計算依據(jù)，因此該規(guī)定并非征稅的“強制性規(guī)定”。

因此，企業(yè)可選擇以不含增值稅的銷售額作為土地增值稅預征依據(jù)，或選擇以“預收款-預繳增值稅”作為土地增值稅預征依據(jù)。增值稅。 前者并不違反70號公告的要求，而恰恰是70號公告賦予企業(yè)正確運用的納稅選擇權(quán)。

03 現(xiàn)行稅收政策賦予納稅人選擇權(quán)的重點是“方便納稅人”

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)業(yè)務的長期周期性特征非常明顯，尤其是商品房預售制度的存在。 在項目竣工驗收前，預售開始實現(xiàn)回款，但與開發(fā)相關(guān)的成本發(fā)票一般需要等到項目竣工結(jié)算。 獲得。 預付制度的設(shè)計就是考慮到這種特殊情況，兼顧財稅。 它本質(zhì)上是一種過渡稅制設(shè)計。 因此，原則上，各種稅種的預繳制度設(shè)計是保持與清算時相同的計算。 利維口徑。

但為方便納稅人申報，70號公告采用了“簡化預征土地增值稅計算，方便納稅人”的表述，讓納稅人多了一項選擇權(quán)。

根據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)規(guī)定，企業(yè)預繳增值稅和企業(yè)所得稅預繳申報，按適用稅種折算為免稅銷售額后的實際預收房款計算預繳。增值稅稅率或征收率。 從實際來看，部分納稅人可能會覺得，預繳土地增值稅，按照適用稅率或增值稅征收率作為計稅依據(jù)，轉(zhuǎn)為免稅銷售，可以確保申報數(shù)據(jù)在財務會計和稅務管理方面的準確性。 財務人員定期進行數(shù)據(jù)審核的一致性和便利性，更有利于提升企業(yè)財稅管理水平。

此外，從另一個角度來看，考慮到近年來中央提出并堅持“房不能炒”的背景，三條紅線、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中管理、新建住房限價和二手房的建立 在交易參考、約束信用等集中、高強度的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)開始進入利潤下滑期。 許多房地產(chǎn)項目不再像過去那樣擁有高利潤率，尤其是在一些三四線城市，甚至面臨虧損。 因此，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目最終實際土地增值稅結(jié)算稅率與預征稅率相同。 通常，按照土地增值稅預繳清算制度的設(shè)計初衷，這種情況下納稅人是不需要退稅的。 但如強制要求納稅人以預繳房款扣除預繳增值稅后計算預繳土地增值稅，則納稅人實際清算稅率與預繳稅率一致. 但是，您必須申請退稅程序。 實際上，這仍然增加了納稅人和稅務機關(guān)的稅收征管負擔。

基于以上分析，我們認為，上述案件中地稅局的要求，形式上符合70號公告的規(guī)定，但實際上違反了70號公告的規(guī)定，剝奪了A公司70號公告賦予的納稅選擇權(quán)。相信納稅人能夠正確運用70號公告賦予的選擇權(quán)，根據(jù)自身情況合理選擇預征土地增值稅的依據(jù)。

-結(jié)尾-